O que é a adjudicação compulsória?


A adjudicação compulsória serve para obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente uma promessa de compra e venda ou um contrato particular. O resultado da ação de adjudicação compulsória, caso favorável, será uma sentença que determinará o registro do imóvel em nome da parte que o solicitou. Assim, quando realizada uma promessa de compra e venda, tendo o comprador cumprido os termos do acordo, o vendedor deverá transferir o bem ao primeiro. Caso contrário, o promitente comprador poderá solicitar o registro por meio da referida ação, mesmo que não disponha dos documentos exigidos para a transferência, bastando que comprove o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, a existência deste e alguns outros requisitos.

Adjudicação compulsória extrajudicial

A lei 14.382/2022, de 27 de junho de 2022, institui a possibilidade da regularização imobiliária via adjudicação compulsória extrajudicial.

O procedimento deverá ser realizado junto ao cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, ou seja, aquele em que o imóvel está devidamente registrado e possui um número de matrícula.

O pedido pode ser feito pelo promitente comprador, seus sucessores ou algum cessionário, caso os direitos do compromisso de compra e venda tenham sido cedidos a terceiros. Ressalta-se que tanto promissário comprador devidamente representados por advogado, assim como na usucapião ou inventário extrajudicial.


Adjudicação compulsória do imóvel


A adjudicação de imóvel tem o fim de obter o registro de um imóvel para o qual se tem somente uma promessa de compra e venda ou um contrato particular quitado. Ela visa o registro da propriedade de um imóvel, em favor de alguém que possui o direito real adquirido, mas que não tem a documentação correta exigida em lei, ou seja, que não tenha a respectiva escritura para que a propriedade seja transferida.

Em muitos casos o compromissário comprador pagou a integralidade do preço mas tem dificuldades de contatar o promitente vendedor para que seja outorgada a escritura de compra e venda, razão pela qual o instituto da adjudicação compulsória (judicial ou agora, extrajudicial) visa sanar a obrigatoriedade da assinatura do vendedor no instrumento que transmite a propriedade.


Requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial


Os requisitos necessários para adjudicação compulsória estão previstos nos incisos do art. 216-B da Lei 6.015 atualizados recentemente pela Lei 14.382 de 2022, abaixo em negrito:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

• 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
• I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

• II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

• III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

• IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

• V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) 

• VI – procuração com poderes específicos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
  
  

  § 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
  
  
  § 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
  
  
  Quem pode pedir a adjudicação compulsória extrajudicial?
  
  
  O credor da execução não é a única pessoa que tem direito a pedir a adjudicação de bens. O parágrafo 5º do artigo 876 do Novo CPC estabelece as pessoas habilitadas a pedir a adjudicação de bens da seguinte forma:

  • 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII , pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.

  Ou seja, a adjudicação compulsória pode ser requisitada, também, pelo cônjuge, companheiro, descendentes ou ascendentes do credor.
  
  
  Adjudicação compulsória ou usucapião?
  
  É bastante comum ficar em dúvida se seria possível requisitar o usucapião extrajudicial para requerer a posse de um imóvel ao invés de utilizar a adjudicação compulsória.

  Afinal, as ações de Usucapião e de Adjudicação Compulsória são ferramentas utilizadas para a regularização de imóveis, especificamente no que diz respeito à decretação da propriedade, isto é, o resultado efetivo das duas medidas, declara se o interessado é ou não o proprietário do imóvel objeto da ação.
  
  
  Enquanto na Adjudicação Compulsória existe a exigência de provas da aquisição legítima do imóvel, por contrato compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento, além da comprovação da quitação do preço.

  No procedimento de Usucapião não é obrigatória a existência de provas da efetiva transação e da quitação do preço, bastando estarem cumpridos os requisitos de tempo de posse mansa, pacífica e com animus domini, que variam de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de Usucapião.
  
  
  Adjudicação compulsória extrajudicial vendedor falecido
  
  
  Se você comprou um imóvel de alguém e ele faleceu antes de dar a Escritura Pública para registro no cartório de registro de imóveis, é possível entrar com uma Ação de Adjudicação Compulsória ou solicitar no Inventário a expedição de um Alvará Judicial para a entrega da Escritura Pública.

  A adjudicação substitui a recusa do promitente vendedor ou a existência de outros empecilhos à transferência, como o falecimento do vendedor sem a outorga da escritura definitiva ou a sua não localização.
  
  
  Como fazer adjudicação compulsória extrajudicial?
  
  
  Para realizar a sua adjudicação compulsória você precisa realizar o seguinte passo a passo:

  1. Separar os documentos necessários mencionados acima.
  2. Verificar se os requisitos se adequam aos mencionados acima.
  3. Escolher um advogado.
  4. Escolher um tabelionato de notas – cartório.
  5. Buscar as orientações necessárias para solução do seu caso.