Existem diferentes tipos de ação da usucapião, cada um com seus requisitos específicos.


Como funciona a usucapião?


Existem os diferentes tipos de usucapião e cada um funciona com suas especificidades. Porém, em geral, a usucapião tem como objetivo conferir uma função social à propriedade. Por isso, após cuidar de um bem durante determinado período, é possível entrar na justiça para obter a propriedade do bem.


Assim, a usucapião é uma forma de aquisição de direitos reais. Sua característica particular é que a pessoa torna-se dona por ter passado determinado tempo na posse pacífica e mansa daquele bem.


Requisitos da usucapião


Existem diferentes tipos desta ação e você verá detalhes sobre eles mais abaixo. No entanto, todas as espécies de usucapião possuem 3 requisitos em comum:

• Animus domini: trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário;
• Inexistência de oposição à posse: não pode haver contestação à posse, que deve ser pacífica;
• Posse ininterrupta por um período de tempo: deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião.

Existem outros requisitos que vão variar com as demais espécies de usucapião, no entanto, reforçamos que os listados acima são comuns a todos os tipos.


Usucapião de bem imóvel


Sabemos que os bens imóveis são fonte de inúmeros conflitos no Brasil, tanto pela sua importância social, quanto pela existência de inúmeros imóveis em situação irregular. Por isso, temos diversas formas diferentes de usucapião de bens imóveis, que vamos entender abaixo.


Usucapião ordinária


Como podemos ver, os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

• O animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;
• Inexistência de oposição à posse;
• Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem;
• Boa-fé; e
• Posse ininterrupta pelo período de 10 (dez) anos.

Prazo da usucapião de bem imóvel ordinária


A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 do Código Civil, que dispõe: Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.


Nesse contexto, há a possibilidade de reduzir este prazo para 05 anos, em uma hipótese muito específica:


Se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro no cartório competente posteriormente cancelado;


Somente caso os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel.


Dessa forma, podemos ver que esta é uma hipótese bem específica, que busca destacar a situação de cancelamento posterior do registro, além de destacar a função social da propriedade.


Usucapião extraordinária


Outra possibilidade é a usucapião extraordinária de bem imóvel. Os seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 15 (quinze) anos.

Como podemos ver, para a usucapião extraordinária não são necessários justo título nem boa-fé. Prazo da usucapião de bem imóvel extraordinária no art. 1.238 do Código Civil, a usucapião de bem imóvel extraordinária é prevista da seguinte maneira: Art. 1.238.


Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.


Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Também existe uma possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso de:


O possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel;


Ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.


Vemos que a causa de redução é bem diferente do caso da usucapião ordinária, sendo a extraordinária mais abrangente.


Usucapião especial urbana


Seus requisitos da usucapião especial urbana são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Não ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente.

Esta possibilidade está prevista em três locais:

• 183 da Constituição;
• 240 do Código Civil;
• 9º da Lei 10.257/2001.

Prazo da usucapião especial urbana


De acordo com o Art. 9º da Lei 10.257/2001: Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.


1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.


2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.


3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Apesar do lapso temporal mais curto, essa espécie de usucapião tem limitações na destinação e no tamanho no imóvel, além de só pode ser alegada uma vez.


Usucapião especial familiar

Seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 02 (dois) anos;
• Utilização do imóvel para moradiasua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Abandono do lar pelo outro cônjuge.

Essa modalidade de usucapião visa proteger o cônjuge que fica no imóvel, com seus ônus, sendo abandonado pelo outro cônjuge.

É importante destacar que não se discute eventual culpa pela separação ou divórcio neste tipo de usucapião, nem se trata de uma tentativa de evitar a sua ocorrência. O objetivo é impedir o abandono por um dos cônjuges, ou seja, a situação irregular, não efetivada juridicamente, com o desaparecimento deste.


Prazo da usucapião especial familiar


Prevista no art. 1.240-A do Código Civil, esta é uma previsão específica para o divórcio, havendo abandono de lar por um dos cônjuges: Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.


Procedimento Judicial ou Extrajudicial?


A usucapião pode ser buscada nas duas formas:

• Judicial;
• Extrajudicial

A forma judicial é bem conhecida dos advogados, e costuma ser até mesmo a primeira escolha. No entanto, trata-se de um processo demorado, o que pode ser prejudicial ao cliente. Assim, criou-se a usucapião extrajudicial, permitindo um trâmite mais rápido fora da justiça.

Independente da forma escolhida, é importante contar com a ajuda de um profissional qualificado, que entenda as vantagens e desvantagens de cada espécie.


Quanto custa fazer uma usucapião?

Não existe um valor padrão para a usucapião. Isso devido aos vários tipos e às especificidades das diversas situações em que ela é trabalhada.


Porém, a título de estimativa, podemos citar um exemplo. No caso de usucapião de bens imóveis, o valor da ação pode variar de 10% a 30% do valor do imóvel.

Principais dúvidas sobre usucapião


Confira abaixo quais são as principais dúvidas sobre o tema.


Quantos anos dá direito a usucapião?


Existem diversos tipos e possibilidades de usucapião, para cada uma delas é determinado um período de tempo específico. Confira cada um deles nos tópicos apresentados neste conteúdo!


O que impede o usucapião?


Terras públicas não são passíveis de usucapião. Além disso, os seguintes contratos podem afastar a possibilidade da ação de usucapião: Contrato de Locação de Imóveis; Contrato de Comodato.


Quando se aplica o usucapião?


A usucapião é aplicada como forma de alguém se tornar dono de um bem, após cuidar dele durante determinado período. Além disso, é preciso seguir alguns requisitos definidos por cada tipo de usucapião.


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